Model Keuangan Temboan

5 skenario harga akuisisi lahan (4 fixed + 1 custom) — adaptasi DOC-007 (500 ha) + data DOC-008 (Temboan)Mengisi GAP-001

Parameter OperasionalAdjustable

Jumlah Pohon 8.500 Total pohon kelapa di 80 ha — mempengaruhi produksi, biaya panen, dan logistik

Produktivitas (butir/pohon/th) 160 Hasil panen per pohon per tahun — driver utama revenue (belum divalidasi uji petik)

Harga Jual per Butir (Rp) 2.450 Harga jual kelapa butiran kupas jambul — median pasar Rp 2.450 (DOC-007)

Modal Kerja (bulan OPEX) 6 Cadangan kas operasional awal — masuk CAPEX, dihitung dari total OPEX bulanan

Komponen Pajak & Nilai Sisa (opsional)

BPHTB — 5% nilai tanahBea Perolehan Hak atas Tanah · one-time, masuk CAPEX PBB PerkebunanPajak Bumi & Bangunan · ~Rp 8 jt/th (NJOP est. Rp 5k/m²) PPh Badan — 22%Pajak Penghasilan Badan · dari laba setelah depresiasi aset (Pasal 17 UU PPh) PP 55/2022 — PPh Final 0,5%PPh Final 0,5% dari omzet untuk PT baru (max 4 tahun, omzet ≤ Rp 4,8 M/th). Berlaku jika PPh Badan dicentang. Pasal 31E — Diskon 50% TarifTarif PPh efektif 11% untuk bagian omzet ≤ Rp 4,8 M/th (proporsional). Berlaku setelah PP 55 habis atau jika PP 55 tidak dicentang. Nilai Sisa LahanMenambahkan harga beli lahan sebagai cashflow positif di akhir periode proyeksi (lahan tidak terdepresiasi)

Skema Pembayaran Lahan (opsional)

Aktifkan Cicilan LahanJika dicentang, pembayaran lahan dibagi DP + cicilan. Jika tidak, seluruh harga lahan dibayar tunai di Tahun 0.

Asumsi Proyeksi

Discount Rate (%) 10 Nilai waktu uang — makin tinggi, makin berat diskon cashflow masa depan → NPV turun

Inflasi Revenue (%/th) 5 Kenaikan harga jual kelapa per tahun — dipengaruhi harga komoditas

Inflasi Biaya (%/th) 5 Kenaikan biaya operasional (SDM, pupuk, logistik) per tahun

Periode Proyeksi (tahun) 15 Horizon analisis NPV/IRR — makin panjang, makin banyak cashflow dihitung

Perbandingan CAPEX — 5 Skenario Harga Lahan

Komponen	Target Akuisisi Rp 20k/m²	Target Negosiasi Rp 25k/m²	Batas Maks Rp 30k/m²	Penawaran Rp 40k/m²	Custom Rp 22k/m²
Pembelian Lahan 80 ha	16.000.000.000	20.000.000.000	24.000.000.000	32.000.000.000	—
└ Down Payment (40%)	—	—	—	—	—
└ Sisa Cicilan (3× mulai th 1)	—	—	—	—	—
Gedung Operasional	jt kantor lapangan + gudang
Motor Operasional (1)	jt supervisi kebun harian
Peralatan Kebun	jt cangkul, parang, sprayer, selang
Mesin (pompa, genset)	jt irigasi + backup listrik
Pickup Pengangkut	jt angkut hasil panen ke pengepul
Subtotal Non-Lahan	810.000.000 (sama semua skenario)
Modal Kerja (6 bln OPEX)	—	—	—	—	—
BPHTB (5% nilai tanah)	—	—	—	—	—
Biaya Lain Akuisisi Lahan	jt pengukuran, penelusuran dokumen, notaris, dll
TOTAL CAPEX	—	—	—	—	—
CAPEX Tahun 0 (initial cash)	—	—	—	—	—
Payback Period	—	—	—	—	—
ROI Tahunan	—	—	—	—	—

OPEX — Biaya Operasional Tahunan

Sama untuk semua skenario harga lahan — OPEX tidak bergantung pada harga beli tanah.

Komponen	Rp / Tahun	Basis
SDM Tetap — 4 Orang
Manajer Kebun (1)	jt	Default: Rp 8 jt/bln × 12
Kasir/Akuntan (1)	jt	Default: Rp 4 jt/bln × 12
Perawat Kebun (2)	jt	Default: Rp 4 jt/bln × 2 × 12
Subtotal SDM Tetap	240.000.000
Biaya Variabel
Pemanen Harian Lepas	—	—
Pupuk & Perawatan	jt	Default: Rp 1,5 jt/ha × 80
Logistik (transport)	—	Rp 200/butir
Gudang Transit	jt	Default: sewa/operasional
Overhead & Admin	jt	Default: Rp 300k/ha × 80
Subtotal sebelum risiko	—
Cadangan Risiko (15% variabel)	—	15% × biaya variabel (panen + pupuk + logistik)
PBB Perkebunan	—	0,5% × 40% × NJOP (est. Rp 5k/m² × 80 ha)
TOTAL OPEX / TAHUN	—
OPEX / Bulan	—	Total OPEX ÷ 12

Revenue, Cashflow & Investasi — 5 Skenario

Metrik	Target Akuisisi Rp 20k/m²	Target Negosiasi Rp 25k/m²	Batas Maks Rp 30k/m²	Penawaran Rp 40k/m²	Custom
Total Produksi	—
Pendapatan Kotor	—
Total OPEX	—
Depresiasi Aset (non-cash)	—
PPh Badan (22%)	—
Net Cashflow / Tahun	—
Total CAPEX	—	—	—	—	—
ROI Tahunan	—	—	—	—	—
Payback Period	—	—	—	—	—
Payback (tanpa lahan)	—
NPV	—	—	—	—	—
IRR (return tahunan efektif)	—	—	—	—	—

Margin / Butir—Keuntungan bersih per butir kelapa terjual

Margin / Ha—Kontribusi margin per hektar (di luar SDM tetap)

BEP Lahan—Minimal luas lahan agar revenue menutup seluruh OPEX

Produksi / Ha—Total butir kelapa per hektar per tahun

Proyeksi Multi-Tahun

Angka besar di bawah adalah NPV (Net Present Value): jika positif, artinya total keuntungan dari kebun ini (setelah memperhitungkan bahwa uang hari ini lebih berharga dari uang di masa depan) masih lebih besar dari modal yang dikeluarkan. Jika negatif, artinya dalam periode tersebut modal belum kembali sepenuhnya.

Matriks Sensitivitas — Harga Lahan × Produktivitas

Setiap sel menunjukkan berapa tahun modal kembali (payback statis, tanpa inflasi) pada kombinasi harga lahan dan produktivitas tertentu.
<10 th 10–15 th >15 th

Visualisasi Keuangan

Cashflow Kumulatif — 5 Skenario

Garis menunjukkan akumulasi arus kas bersih per tahun. Titik pada garis nol = modal kembali (payback). Skenario di bawah nol berarti modal belum pulih dalam periode proyeksi.

Komposisi CAPEX

Proporsi komponen investasi awal. Bar atas = total CAPEX; bar bawah = zoom ke komponen non-lahan. Skenario Target Akuisisi (Rp 20k/m²).

Revenue vs OPEX per Tahun

Perbandingan pendapatan dan biaya per tahun dengan inflasi. Selisih hijau di atas merah = margin operasional.

Sensitivitas Parameter terhadap NPV

Setiap parameter diubah ±20% dari nilai saat ini. Bar menunjukkan dampak pada NPV skenario Target Akuisisi. Parameter teratas paling berpengaruh.

Sumber Data & Metodologi
• SDM diadaptasi dari DOC-007 §3: 500 ha/5 divisi → 80 ha/1 divisi. Manajemen pusat 2 orang tetap.
• Upah panen: Rp 10.000/pohon/kunjungan (DOC-007 §5.1). Frekuensi panen = f(produktivitas).
• Harga jual: Rp 2.100–2.800/butir kupas jambul, median Rp 2.450 (DOC-007 §5.1).
• Kepadatan: 90 pohon/ha standar. Temboan aktual: 100–113 pohon/ha (DOC-008).
• Produktivitas: 40–50 butir/pohon/panen × 3–4 panen/th = 120–200 butir/pohon/th. Belum divalidasi uji petik.
• 4 skenario harga lahan fixed + 1 skenario custom dari DOC-008 Analisis Harga Wajar Akuisisi.
• Cadangan risiko 15% hanya atas biaya variabel. SDM tetap tidak di-buffer.
• Depresiasi aset straight-line: gedung 20 th, motor & peralatan 5 th, mesin & pickup 8 th.
• NPV / IRR dihitung dari proyeksi multi-tahun. Inflasi revenue dan biaya diatur terpisah.
• Nilai sisa lahan: jika dicentang, harga beli lahan ditambahkan sebagai cashflow positif di tahun terakhir.
• PP 55/2022: PPh Final 0,5% dari omzet bruto. Max 4 tahun untuk PT baru, omzet ≤ Rp 4,8 M/th.
• Pasal 31E UU PPh: Diskon 50% tarif PPh untuk bagian PKP sebanding omzet ≤ Rp 4,8 M/th. Rumus: PPh = 11% × (4,8M/omzet × PKP) + 22% × sisanya.
• Pajak lainnya: BPHTB 5% atas (NPOP − Rp 80 jt NPOPTKP). PBB: 0,5% × NJKP; NJOP est. Rp 5.000/m².
• Skema pembayaran lahan: DP + cicilan merata tanpa bunga. BPHTB dan biaya lain akuisisi tetap dibayar di Tahun 0. Cicilan mengurangi net cashflow di tahun pembayaran, mempengaruhi NPV/IRR.
• Biaya lain akuisisi lahan: pengukuran, penelusuran dokumen, notaris, PPAT, dll. Default Rp 0 (disesuaikan pengguna).
• Belum termasuk: revenue hilirisasi (sabut/VCO/MCT), potensi wisata pantai, apresiasi nilai lahan.

Sumber: DOC-007 (Laporan Strategis, Apr 2026) · DOC-008 (Prioritas Lokasi, Jul 2026) · DOC-009 (Industri Kelapa Sulut)

Model Keuangan Temboan 80 ha